一般社団法人不動産コンサルティング機構の代表理事 破平 聖明(はひら きよあき)です。

前回までのお話は、1.キャッシュフローを把握して「削れる出費」や「収入増加の確実性」で調整していきましょう!!
2.所有不動産の評価を把握して、「資産の換金力」の確認が大切なこと!!
3.お金を血液に例えると、借金は出血状態です、すぐに止血対策をしましょう!!
4.不動産を売却せずに済む方法のお話で、「リースバック」や「親族間売買」等のお話をさせていただきました。

今日は、金融機関から督促状、差押え、競売申し立てを受けた時の対策をお話させていただきます。

5-1. 金融機関から督促状が来たら、放置してはいけない理由
金融機関は、たくさんのローン債権を有しております。何も対応しなければ粛々と手続きが進み不動産競売事件になってしまします。
また、銀行員も「人間」ですから、「なんとか力になってあげたい」と思わせることも大切です。
それは、返済の意思が明確であることの「説明努力」をすることで好感を得られます。

ローンの支払いが遅れると、当然金融機関から支払い督促が来ます。文章であったり電話による請求など支払いを求めてきます。
一時的に遅延しても、すぐに正常な状況に戻せるなら金融機関も何度かは理解を示してくれます。
しかしながら、延滞が頻繁にあったり、約束が守れなくなると金融機関は保証会社にローン債権の移管準備に入ります。
保証会社に債権が移管されますと、一括返済の請求が内容証明で送られます。
この段階で競売の申し立てが粛々と進んでいきます。
結論は、債権が移管する前に任意売却なり、その他の手段を講じないと問題解決できる時間が少なくなるという事になります。
ローン問題も健康問題も早めの対処が肝腎です・・・!!

5-2. 差押えの申立者、原因により、対応策が違う理由
不動産の差押えには、国や地方自治体の税務に対する「差押」、一般債権者(抵当権がない債権者をいう)が行う「差押」(強制競売)、抵当権を有する者や、共有物分割請求などに基づく「差押」(任意競売)があります。

国や地方自治体が不動産の差押をした場合、「公売」事件となります。
抵当権者が先に「不動産競売」を申し立てると、国や地方自治体が「参加差押」となり管轄裁判所の競売事件として配当を受けます。
税金の配当は、抵当権者より優先する債権の場合、抵当権の順位に関係なく優先して配当されます。
競売も公売も第三者に売り渡す為の制度ですが、どこが主体に競売を行うかの違いだけです。
国や地方自治体の「差押」は、税金の滞納額の多寡によりますが、話し合いで公売手続きを遅らせることも可能です。
しかし、抵当権による競売事件は、粛々と手続きが進みますので、問題解決には時間との争いになります。
なぜなら、競売事件の取り下げ期限は「競売改札日の前日」までなのです。

5-3. 金融機関から債権譲渡を受けたという通知はなんの事?
(金融機関別対策の秘訣)
住宅ローンを組む際に保証会社を利用する場合が多くあります。銀行との取引に一定期間の遅延事故が発生した場合、保証会社にローン債権が譲渡されます。
事業性の借り入れで、金融機関との取引で債務不履行になった場合、金融機関の事情で関係会社又は別のサービサー会社に債権が譲渡されます。

保証会社やサービサーに債権が譲渡されたりした場合、形式通り「一括返済」の請求が来ます。
当然、一括返済できない訳ですから競売手続きに進むわけですが、債務者が積極的に返済する意思を示す場合、住宅ローンの保証会社に対して、「任意売却」の許可申請を上申することで、それを受け付ける場合があります。
また、サービサーに対しては返済額の減額交渉の可能性もあります。
サービサーの場合、金融機関から債権のバルク買いしている場合があり、競売で回収に難があったり、時間がかかると判断した場合、安く購入した債権に見合う「利益を確保できる金額」なら減額に応じる場合があります。
何事も、あきらめずに積極的に交渉していけば解決できるものです。

今日の「金融機関から督促状、差押え、競売申し立てを受けた時の対策」はお役立ちましたか?
返済金の遅延が続くと、金融機関は手順通りの手続きになりますが、でもあなたの行動如何で前向きに進みます。
諦めずに、あなたに有利な状況に導いていきましょう!

既に問題解決につながった方もいらっしゃると思います。
でも、いまだ問題解決に至らない方は、今日のお話で申し上げることが、いかに大切であるかお分かりになるかと思います。
いつまでも悩んでいるわけにはいきません。
「あなたとご家族の笑顔」を取り戻す為にも、行動に移していきましょう。

次回は、「債権者の動きにより、あなたの対応できる制限時間が変わります」のお話をさせていただきます。

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