一般社団法人不動産コンサルティング機構の代表理事 破平 聖明(はひら きよあき)です。

前回では、キャッシュフローについてお話ししました。

支出削減も限界で収入の増加も見込めない、そんな時の次の対策は不動産の価値と担保借入金のバランスについて考えてみましょう。

不動産価値を知る
2-1. あなたの不動産の価値はいくらかわかりますか?

今、売却した場合いくらで不動産が売れるのか?

売却=現金化となります。

いくらで換金できるかは重要な要素です。

どこで調べればよいのかわからない・・・
と、お困りならインターネット不動産関連サイトなどで手軽に調べることができます。
あくまでもおおよその評価ですが・・・
しかし、おおよそでも売却可能な価格は知る必要があります。

もし、どこにも不動産評価を調べることができなければ、当社団法人不動産コンサルティング機構にお問い合わせください。

不動産の所在地、最寄りの駅名、土地の広さ、建物の広さ及び間取り、建築年月日等で机上で無料査定をいたします。

2-2.不動産を売却したらあなたの借入金は全て返済できますか?
不動産の価値がわかったら、現在の不動産担保による借入金残高と比較しましょう。

現在のローン残高をご存知ですか?
もし支払いが遅延している場合は、損害金も加算されます。
不動産を売却してローンを返済しても、お手取りが残る場合は安心です。

もしお手取りが残るのなら、担保以外の借入金の返済に充当もできます。

また、担保価値があれば、借り入れ条件の良い金融機関に借り換えや不動産の買い替えも可能です。

さらに、親族間の売買により居住し続けることも可能ですね!

2-3. もし、不動産を売却しても借入金が残る場合の対策

不動産を売却しても、借入金が残る可能性がある場合は、債権者と十分にコミニュケーションを取りながら「任意売却」を進める必要があります。
また、売買手数料や売却にかかわる諸経費、ご自身の引っ越し費用の捻出も考慮に入れて売却を進める必要があります。
この場合、一般の不動産売買仲介会社では十分に対応できない場合がありますのでご注意ください。
不動産借り入れ(住宅ローン)をこれから返済してくことができなくなった場合は、不動産売却後に借入金が残ったとしても、大きな借金から返済するためにも不動産を売却しましょう。

では、売却しても金融機関に全額返済できないのに不動産を売ることができるのか?

金融機関が売却に応じないのでは・・・と疑問に思われると思います。

金融機関は、返済できなくなれば当然「担保不動産の競売」を申し立てますが、競売の場合、時間・費用・換金価格の面で「任意売却」に劣ります。

従いまして、金融機関の査定価格より高く「任意売却」をするのなら、「時間をかけず回収金額が増える見込みがある任意売却」に応じるのが適切であると判断し、売却に応じる可能性が高いといえます。

ローン借入れ人が積極的に返済計画を立てるという事は、誠意ある行動とみなすので金融機関も協力的な姿勢になります。

今日のセミナーで不動産を売却した時にお金がいくら残るのか?
逆にいくら足らないのかを把握していただく為のお話をしました。

次回は、「お金を血液に例えると、借金は出血状態です。」のお話をしたいと思います。

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